Oui, un auto-entrepreneur peut louer un logement meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en parallèle de sa micro-entreprise. Posez pourtant la question à Google : une partie des réponses affirme que vos loyers s’ajoutent à votre chiffre d’affaires, une autre soutient l’inverse. Les deux ont raison, mais pas pour le même profil. Le LMNP désigne le régime fiscal du particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire sa profession, ses loyers étant imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tout dépend donc de la catégorie de votre micro-entreprise : en BNC, les deux activités vivent séparément ; en BIC, l’administration additionne tout, et une coiffeuse à 52 000 € de chiffre d’affaires qui encaisse 36 000 € de loyers dépasse déjà le plafond de 83 600 €. Je vous détaille la règle officielle, le test des deux plafonds avec quatre cas chiffrés, l’effet protecteur de votre micro-entreprise face au statut LMP, puis la façon de déclarer et de séparer votre comptabilité d’auto-entrepreneur de celle de votre location.
Résumé de l’article
- Le cumul auto-entrepreneur et LMNP est autorisé : la location meublée se déclare sous votre SIREN existant, avec un SIRET d’établissement distinct, sans créer une seconde micro-entreprise.
- Les loyers meublés s’additionnent au chiffre d’affaires d’un auto-entrepreneur en BIC : le BOFiP impose de globaliser toutes vos entreprises commerciales, alors qu’en BNC chaque activité garde son propre plafond.
- La location meublée de longue durée partage le plafond des prestations de services : 83 600 € pour la période 2026-2028, ce qui la rend vite pénalisante pour un artisan ou un prestataire en BIC.
- Les revenus de votre micro-entreprise éloignent le basculement en LMP : vos loyers doivent dépasser à la fois 23 000 € et vos autres revenus d’activité pour que vous deveniez loueur professionnel.
Le cumul est permis : ce que change le fait d’être déjà auto-entrepreneur
Aucun texte n’interdit à un micro-entrepreneur de louer un meublé. La vraie question porte sur la façon dont les deux activités cohabitent, sur le plan administratif comme fiscal.
Le LMNP est-il une activité de votre micro-entreprise ?
Non. Le LMNP reste un régime fiscal de loueur particulier, pas une activité déclarée à l’URSSAF comme votre activité d’auto-entrepreneur. Vous ne déclarez pas vos loyers dans votre déclaration de chiffre d’affaires mensuelle ou trimestrielle, et vous ne payez pas de cotisations sociales dessus tant que vous restez sous les seuils sociaux détaillés plus bas.
La confusion vient du vocabulaire : on parle de « régime micro-BIC » pour les deux. Le micro-BIC est un régime d’imposition (un abattement forfaitaire appliqué à vos recettes), alors que l’auto-entreprise combine ce régime fiscal et un régime social simplifié, le micro-social.
Faut-il un deuxième numéro SIRET ?
Oui, mais pas un deuxième SIREN. Vous déclarez votre activité de location sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de la location, en indiquant que vous exercez déjà une activité non salariée et en renseignant votre SIREN actuel. Le logement loué devient un nouvel établissement rattaché à votre entreprise individuelle, avec son propre numéro SIRET.
Lors de cette démarche, gardez en tête que la location longue durée relève du micro-BIC fiscal, pas du régime micro-social de votre auto-entreprise : elle ne s’ajoute pas à vos déclarations URSSAF.
Vos loyers s’ajoutent-ils à votre chiffre d’affaires ? Le BOFiP tranche
C’est le point sur lequel les sources se contredisent le plus. La doctrine fiscale mise à jour le 19 août 2026 (BOI-BIC-DECLA-10-10-20) règle la question en deux phrases : quand une même personne exploite plusieurs entreprises commerciales, le chiffre d’affaires à comparer aux plafonds est celui de l’ensemble de ses entreprises ; quand elle exerce séparément une activité commerciale et une activité non commerciale, seules les recettes BIC comptent pour le plafond micro-BIC. Vous pouvez consulter le texte dans la doctrine de l’administration fiscale sur la détermination des chiffres d’affaires du micro-BIC.
Certains articles évoquent une « autonomie de clientèle et de locaux » qui permettrait de séparer les deux activités en BIC. Ce critère ne figure pas dans le texte en vigueur : je vous déconseille de vous appuyer dessus.
En BNC : deux compteurs qui ne se touchent pas
Si vous exercez une activité libérale (consultant, graphiste, développeur, coach, formateur), vos recettes relèvent des bénéfices non commerciaux. Votre chiffre d’affaires BNC est comparé au plafond de l’article 102 ter du CGI, vos loyers meublés au plafond micro-BIC qui leur est propre. Un dépassement d’un côté n’entraîne rien de l’autre.
En BIC : un compteur global et des sous-plafonds
Si votre micro-entreprise vend des marchandises ou réalise des prestations commerciales ou artisanales, vos loyers rejoignent le même calcul. L’article 50-0 du CGI impose alors deux vérifications simultanées :
- le chiffre d’affaires global de toutes vos entreprises commerciales ne dépasse pas 203 100 € ;
- chaque catégorie soumise à un plafond plus bas reste sous son propre plafond : 83 600 € pour les prestations de services et la plupart des locations meublées, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
| Votre micro-entreprise | Vos loyers s’ajoutent-ils ? | Ce que vous devez vérifier |
|---|---|---|
| Activité libérale (BNC) | Non | Votre CA BNC sous 83 600 € et vos loyers sous leur propre plafond |
| Prestations de services commerciales ou artisanales (BIC) | Oui | Services + location longue durée ou meublé classé sous 83 600 € |
| Achat-revente de marchandises (BIC) | Oui | Total sous 203 100 € et loyers (longue durée ou classé) sous 83 600 € |
| Toute activité BIC + meublé de tourisme non classé | Oui | En plus : recettes du meublé non classé sous 15 000 € |
ⓘ Bon à savoir :
Le cumul s’apprécie personne par personne, pas au niveau du foyer fiscal. Si votre conjoint est propriétaire du meublé et déclare seul la location, ses loyers ne s’ajoutent pas au chiffre d’affaires de votre micro-entreprise (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80).
Le test des deux plafonds en pratique (MAJ 2026)
Les plafonds du régime micro ont été revalorisés pour la période 2026-2028, en application des articles 50-0 et 102 ter du CGI. Voici ceux qui entrent en jeu dans un cumul avec une location meublée.
| Type de recettes | Plafond micro | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Vente de marchandises, fourniture de logement de type hôtelier | 203 100 € | 71 % |
| Prestations de services commerciales ou artisanales (BIC) | 83 600 € | 50 % |
| Activité libérale (BNC) | 83 600 € | 34 % |
| Location meublée longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le plafond de 15 000 € des meublés non classés, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, n’a pas été revalorisé. Pour la catégorie de chaque location, c’est le type de bien loué qui compte, pas votre statut LMNP ou LMP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).
Quatre profils, quatre verdicts
Prenons quatre auto-entrepreneurs qui louent un logement meublé en plus de leur activité.
| Profil | CA micro-entreprise | Loyers meublés | Calcul | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Coiffeuse à domicile (services BIC) | 52 000 € | 36 000 € (longue durée) | 52 000 + 36 000 = 88 000 € pour un plafond de 83 600 € | Plafond dépassé |
| E-commerçant (vente) | 150 000 € | 40 000 € (longue durée) | Total 190 000 € sous 203 100 €, loyers 40 000 € sous 83 600 € | Micro conservé |
| Graphiste (BNC) | 70 000 € | 30 000 € (longue durée) | Deux tests séparés : 70 000 € et 30 000 €, chacun sous 83 600 € | Micro conservé |
| Plombier (services BIC) | 40 000 € | 16 000 € (meublé de tourisme non classé) | Recettes non classées : 16 000 € pour un plafond de 15 000 € | Plafond dépassé |
Le cas de la coiffeuse est le plus trompeur : chacune de ses activités, prise isolément, reste loin du plafond. C’est leur addition qui pose problème, parce que la location longue durée tombe dans la même case que ses prestations de services. L’e-commerçant, lui, garde une marge confortable tant que ses ventes restent sous 163 100 € (203 100 € moins ses 40 000 € de loyers).
Que se passe-t-il si vous dépassez ?
Une année de dépassement ne vous fait pas sortir du régime. Vous perdez le micro-BIC uniquement après deux années civiles consécutives au-dessus du plafond, au 1er janvier de l’année suivante. Pour une micro-entreprise en BIC, la conséquence va plus loin qu’un changement de régime fiscal : sortir du micro-BIC entraîne aussi la sortie du régime micro-social, donc la fin du statut d’auto-entrepreneur et le passage en entreprise individuelle au réel.
Peut-on rester micro pour l’auto-entreprise et passer le LMNP au réel ?
Oui. Le BOFiP précise que l’option pour un régime réel s’exerce entreprise par entreprise : vous pouvez conserver le micro pour votre activité et déclarer votre location au réel (formulaire 2031-SD), pour déduire intérêts d’emprunt, taxe foncière et amortissements. Cette option ne retire pas vos loyers du test : le plafond s’apprécie toujours sur le chiffre d’affaires global de vos entreprises commerciales.
Gardez aussi en tête que, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (cessions réalisées depuis le 15 février 2025). L’arbitrage micro ou réel mérite donc un calcul sur toute la durée de détention : ce guide consacré au régime fiscal LMNP permet de comparer plus précisément le fonctionnement du micro-BIC et du réel avant de choisir.
Votre micro-entreprise vous protège du statut de loueur professionnel
Ce point est presque absent des comparatifs, alors qu’il joue en votre faveur. Selon l’article 155 IV du CGI, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont réunies en même temps :
- les recettes de location meublée de votre foyer fiscal dépassent 23 000 € par an ;
- ces recettes dépassent aussi le total des autres revenus d’activité du foyer : salaires, BIC hors location meublée, BNC, etc.
Pourquoi votre micro-entreprise compte-t-elle dans ce calcul ?
Le bénéfice de votre micro-entreprise fait partie de ces « autres revenus d’activité » (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Reprenons le graphiste : avec 70 000 € de recettes BNC, son revenu après abattement de 34 % atteint 46 200 €. Ses 30 000 € de loyers dépassent 23 000 €, mais restent inférieurs à 46 200 € : il reste LMNP. À l’inverse, un auto-entrepreneur qui démarre avec 15 000 € de chiffre d’affaires et 28 000 € de loyers coche les deux conditions et bascule en LMP, avec des cotisations sociales sur ses revenus locatifs.
Quand vos loyers déclenchent-ils des cotisations URSSAF ?
En dehors du LMP, un seul cas impose de cotiser sur vos loyers : la location meublée de courte durée (meublé de tourisme, type Airbnb) au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, même si vous restez LMNP fiscalement (article L611-1 du Code de la sécurité sociale). Sous ce seuil, la location relève de la gestion de votre patrimoine privé (source : service-public.fr).
Pour un meublé de tourisme classé, vous pouvez alors cotiser sous le régime micro-entrepreneur, au taux de 6 % (source : service-public.fr). Pour un meublé non classé, cette porte est fermée depuis le 1er janvier 2026 : son plafond micro de 15 000 € étant inférieur au seuil social de 23 000 €, un loueur concerné relève forcément d’un régime réel.
Prélèvements sociaux, TVA et CFE : ce qui ne se mélange pas
Même quand les plafonds s’additionnent, chaque activité garde sa propre fiscalité. Le cumul ne crée ni double imposition ni mutualisation des charges.
Combien coûte la fiscalité de vos loyers ?
Votre chiffre d’affaires d’auto-entrepreneur supporte des cotisations sociales calculées par l’URSSAF. Vos loyers LMNP, eux, supportent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, portés à 18,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (contre 17,2 % auparavant, la location nue restant à 17,2 %).
Prenons un studio loué 1 000 € par mois en longue durée, déclaré au micro-BIC :
- recettes annuelles : 12 000 € ;
- abattement de 50 % : revenu imposable de 6 000 € ;
- prélèvements sociaux : 6 000 × 18,6 % = 1 116 € ;
- impôt sur le revenu : 6 000 € ajoutés à vos autres revenus, taxés à votre tranche marginale.
La location meublée est-elle soumise à la TVA ?
La location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA (article 261 D, 4° du CGI). Vous ne facturez donc pas de TVA sur vos loyers, quelle que soit la situation de votre micro-entreprise. L’exonération tombe lorsque vous proposez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) : la location devient alors une prestation d’hébergement taxable. Pour votre activité principale, les seuils de franchise restent ceux détaillés dans notre guide sur la TVA de l’auto-entrepreneur.
Payez-vous une seconde CFE ?
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due pour chaque lieu d’activité. Votre location meublée y est en principe soumise, en plus de la CFE éventuelle de votre micro-entreprise, sauf exonération : année de création, location d’une partie de votre résidence principale, décision de la commune pour certains meublés de tourisme.
ⓘ Bon à savoir :
Être bailleur d’un meublé et être locataire d’un local professionnel n’ont rien à voir fiscalement. Si c’est vous qui louez un bureau, un atelier ou une boutique pour votre activité, ce loyer n’entre pas dans le régime LMNP : les règles applicables sont celles des nouveaux locaux de l’auto-entrepreneur.
Déclarer les deux activités sans les confondre
Le cumul se gère bien à condition de tenir deux circuits séparés, du premier encaissement jusqu’à la déclaration de revenus.
Où déclarer chaque revenu ?
Vos recettes d’auto-entrepreneur se déclarent chaque mois ou chaque trimestre sur le site de l’URSSAF, puis une fois par an sur la déclaration 2042 C-PRO, dans la rubrique des revenus professionnels. Vos loyers LMNP se déclarent uniquement une fois par an, sur la même 2042 C-PRO mais dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, ou via la liasse 2031-SD si vous avez opté pour le réel.
Ne versez jamais vos loyers dans votre déclaration URSSAF : vous paieriez des cotisations sociales sur des revenus qui n’en supportent pas.
Comment suivre vos chiffres au fil de l’année ?
En BIC, le test des deux plafonds se joue sur l’année civile entière. Je vous conseille de suivre chaque mois deux totaux distincts : votre chiffre d’affaires d’activité et vos loyers encaissés, puis leur somme. Tenez un livre des recettes pour la micro-entreprise et un registre des loyers pour la location, sur deux comptes bancaires différents si possible.
Pour votre micro-entreprise, un logiciel de comptabilité gratuit pour micro-entreprise vous évite de reconstituer ces chiffres en fin d’année. Indy, l’application tout-en-un qui simplifie la comptabilité, le compte pro et la facturation des indépendants, propose une facturation 100 % gratuite et accompagne aussi les investisseurs immobiliers : vous suivez votre activité et votre location au même endroit, sans mélanger les deux.
Questions fréquentes sur le cumul auto-entrepreneur et LMNP
Peut-on exercer la location meublée en tant qu'auto-entrepreneur ?
Oui, mais seulement dans certains cas. La location meublée de longue durée relève du LMNP, pas du statut d'auto-entrepreneur. En revanche, un meublé de tourisme classé dont les recettes dépassent 23 000 euros par an peut être exploité sous le régime micro-entrepreneur. Depuis 2026, ce n'est plus possible pour un meublé de tourisme non classé.
Le statut LMNP est-il une micro-entreprise ?
Non. Le LMNP est un régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels. Il peut utiliser le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les loyers, mais il n'ouvre pas droit au régime micro-social des auto-entrepreneurs. Les loyers se déclarent une fois par an sur la déclaration 2042 C-PRO, sans déclaration mensuelle à l'URSSAF.
Peut-on louer plusieurs meublés en LMNP à côté de sa micro-entreprise ?
Oui. Chaque logement supplémentaire se déclare sur le guichet unique de l'INPI comme un nouvel établissement, avec son propre SIRET et le même SIREN. Les loyers de tous vos meublés s'additionnent, aussi bien pour le plafond micro-BIC que pour le seuil de 23 000 euros qui détermine le passage en LMP.
Faut-il prévenir l'URSSAF quand on commence une location meublée ?
Non, tant que vous restez LMNP et que vos recettes de courte durée ne dépassent pas 23 000 euros par an. La déclaration de début d'activité se fait sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours, avec votre SIREN existant. L'URSSAF n'intervient que si vous devenez LMP ou dépassez ce seuil en location touristique.
Que faire si le cumul me fait dépasser le plafond micro ?
Une seule année de dépassement est sans conséquence. Après deux années consécutives au-dessus du plafond, vous sortez du régime micro au 1er janvier suivant, et du statut d'auto-entrepreneur si votre activité relève des BIC. Surveillez vos totaux chaque mois et faites chiffrer le passage au réel avant la deuxième année.