Devenir agent commercial immobilier Auto-Entrepreneur : Le Guide

Publié le 10 août 2022

L’activité d’agent commercial immobilier attire de plus en plus d’indépendants chaque année. La grande majorité des personnes qui se lancent dans cette activité optent pour le statut d’auto-entrepreneur pour démarrer. Bien qu’il soit impossible de devenir agent immobilier en micro-entreprise, il est en revanche tout à fait possible de devenir agent commercial immobilier avec le statut auto-entrepreneur.

En effet, ces 2 activités se distinguent notamment par le fait que l’agent immobilier doit détenir la carte professionnelle (carte T). Ce n’est pas le cas pour l’agent commercial immobilier, qui lui intervient en tant que mandataire pour le compte d’une ou plusieurs agences immobilières.

Si vous souhaitez démarrer une carrière dans l’immobilier, vous trouverez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour devenir auto-entrepreneur dans l’immobilier : réglementation, démarches de création, charges à payer, etc.

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Le Guide Gratuit Auto-Entrepreneur 2022

Nos experts ont condensé les informations essentielles à retenir sur le régime auto-entrepreneur dans ce guide PDF gratuit de plus de 20 pages : les démarches de création, les différentes charges, les obligations comptables, les plafonds, etc.

L’auto-entrepreneur immobilier en bref

Voici en quelques lignes les informations principales à retenir concernant l’activité d’agent commercial immobilier avec le statut auto-entrepreneur :

CFE compétent agent commercial immobilier auto-entrepreneur

Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent :

Greffe du Tribunal de Commerce

code ape auto-entrepreneur négociateur immobilier

Code APE généralement attribué par l’INSEE :

68.31Z – agences immobilières

plafond CA agent commercial en immobilier

Seuil de CA de l’agent commercial immobilier en auto-entreprise :

72 600 € de CA HT par an

catégorie fiscale auto-entrepreneur immobilier

Catégorie fiscale de l’auto-entrepreneur dans l’immobilier :

Prestations de services – Micro BNC

rémunération auto-entrepreneur dans l'immobilier

Rémunération de l’agent commercial immobilier auto-entrepreneur :

Entre 40% et 80% des honoraires facturés

charges agent immobilier en auto-entreprise

Charges de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier :

22% du chiffre d’affaires

Agent immobilier et agent commercial dans l’immobilier : quelles différences ?

Avant toute chose, il est indispensable de faire la différence entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier. Il s’agit de 2 métiers bien distincts.

La profession d’agent immobilier a une réglementation bien spécifique. Un agent immobilier doit détenir une carte professionnelle (ou carte T). Ce dernier, généralement dirigeant d’une agence immobilière, sera alors habilité pour réaliser les actes juridiques relatifs aux biens immobiliers de ses clients. À ce titre, un agent immobilier ne peut pas opter pour le statut auto-entrepreneur.

En revanche, l’agent commercial immobilier n’a pas besoin de la carte T. Son activité consiste à intervenir en tant que mandataire pour un agent immobilier qui dirige une agence immobilière. Il est chargé de négocier et conclure les ventes avec les clients de l’agence, prospecter pour trouver de nouveaux biens à vendre, conseiller et accompagner les clients dans leur achat immobilier. À l’inverse de l’agent immobilier, il est tout à fait possible pour l’agent commercial dans l’immobilier d’opter pour le statut auto-entrepreneur.

Autre point qui distingue les activités : les clients de l’agent immobilier sont les acquéreurs ou les vendeurs de biens immobiliers, tandis que le client de l’agent commercial immobilier est l’agence immobilière pour laquelle il est mandataire.

Enfin, l’agent immobilier dépend de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), alors que l’agent commercial immobilier devra s’adresser au Greffe du Tribunal de Commerce pour être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

ⓘ Bon à savoir :

Généralement, l’agent commercial immobilier en auto-entreprise, ou négociateur immobilier, travaille dans un réseau de mandataires (comme SAFTI par exemple). Ces réseaux permettent d’être formé, de disposer des bons outils et logiciels, et d’être accompagné pour la communication.

Les spécificités de l’activité d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier

Les qualités nécessaires pour devenir auto-entrepreneur dans l’immobilier

La première qualité indispensable pour être agent commercial dans l’immobilier est d’avoir un sens aigu de la vente et de la négociation. Vous devrez être à l’écoute de vos clients afin de bien comprendre leur besoin et attentes pour leur proposer les meilleurs biens. Avoir du charisme et un bon relationnel augmentera vos chances de réussir, puisque ces atouts vous aideront à mettre en confiance les acheteurs potentiels.

Vous devrez également faire preuve de flexibilité et de disponibilité. En effet, vos clients préfèreront certainement effectuer les visites en fin de journée, après leur journée de travail, ou les week-ends. Vous devrez donc vous adapter aux contraintes horaires de vos acquéreurs.

Enfin, il faut également être bien organisé et autonome pour devenir agent commercial immobilier en auto-entreprise. En effet, vous serez seul la plupart du temps, et vous aurez de nombreuses tâches à gérer : prospection de nouveaux biens à proposer à la vente, réponse aux questions des acheteurs potentiels, visites, négociations, relations avec l’agence immobilière ou le réseau de mandataires, etc.

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La réglementation de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier

Voici quelques précisions importantes sur la réglementation applicable à l’auto-entrepreneur dans l’immobilier.

Une formation ou un diplôme est-il obligatoire pour devenir auto-entrepreneur dans l’immobilier ?

Contrairement à l’agent immobilier qui doit obligatoirement être titulaire d’un BTS ou d’une licence, l’activité d’agent commercial dans l’immobilier peut être exercée sans diplôme en tant qu’auto-entrepreneur.

Cependant, afin d’avoir les connaissances et compétences nécessaires pour réussir dans ce métier, il peut être opportun de suivre une formation. C’est la raison pour laquelle de nombreux agent commerciaux indépendants préfèrent travailler pour un réseau de mandataires qui leur proposera une formation.

En effet, pour pouvoir répondre aux questions des acheteurs ou estimer un bien par exemple, il faudra avoir des connaissances et compétences spécifiques. Il est également important de se former pour bien connaître les règles juridiques particulières du secteur de l’immobilier.

Enfin, n’oubliez pas que vous allez devenir indépendant, et donc chef d’entreprise. Vous aurez donc également des obligations comptables, fiscales, déclaratives et administratives. Si vous ne maîtrisez pas les différents aspects de la gestion d’une auto-entreprise, une formation sur ces sujets est vivement conseillée !

ⓘ Bon à savoir :

Bien qu’aucune formation ni aucun diplôme ne soit nécessaire pour créer un statut d’agent commercial immobilier auto-entrepreneur, il existe cependant une obligation de formation continue pour tous les professionnels de l’immobilier depuis le 1er avril 2016.

En effet, vous devrez suivre une formation continue de 14h par an (ou 42h sur 3 ans), en lien direct avec l’activité professionnelle d’agent commercial immobilier. Ces formations doivent porter sur la déontologie, le cadre juridique, économique et commercial, les domaines techniques (construction, urbanisme, transition énergétique, etc.), la non-discrimination dans l’accès au logement, etc.

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L’obligation de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle

Rares sont les activités pour lesquelles la souscription d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) est obligatoire. C’est pourtant bien le cas de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier pour lequel l’assurance RC Pro est obligatoire. Celle-ci le couvrira dans l’exercice de son activité, dans l’hypothèse où il causerait un préjudice ou un dommage à ses clients.

Il faudra d’ailleurs fournir une attestation d’assurance RC Pro afin d’obtenir la carte blanche de négociateur immobilier, carte professionnelle qui doit être détenue par les agents commerciaux en immobilier auto-entrepreneurs. Ne traînez donc pas, car sans assurance, vous n’aurez pas votre carte blanche de négociateur, et vous ne pourrez donc pas commencer votre activité !

Pour vous simplifier la tâche, nous avons sélectionné des assurances partenaires pour trouver l’assurance RC Pro qui vous convient. Retrouvez l’ensemble de nos offres partenaires ici.

L’attestation de collaborateur immobilier ou « carte blanche de négociateur »

L’agent commercial immobilier en micro-entreprise doit être titulaire d’une carte blanche de négociateur, également appelée « attestation de collaborateur immobilier ».

Les démarches pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier sont simples, puisqu’elles doivent être effectuées par votre mandant. C’est donc l’agence immobilière ou le réseau de mandataires indépendants avec lequel vous travaillez qui devra en faire la demande auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Vous devrez simplement remplir avec l’agence ou le réseaux une demande d’attestation d’habilitation via le cerfa n° 15315*01. Il faudra joindre à ce formulaire la copie de votre pièce d’identité ainsi que l’attestation d’assurance RC Pro (et un extrait de casier judiciaire si vous n’êtes pas de nationalité française).

Il ne faut pas confondre la carte blanche de négociateur avec la carte professionnelle d’agent immobilier (ou carte T). En effet, l’attestation de collaborateur immobilier permet à l’agent immobilier d’habiliter un agent commercial immobilier à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agence.

Les démarches pour devenir agent commercial immobilier en auto-entreprise

Les démarches de création d’un agent commercial en immobilier diffèrent un peu des démarches classiques de création d’une micro-entreprise. En effet, l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier devra s’immatriculer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). On vous explique tout !

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Bien préparer le dossier de création de votre statut d’agent commercial immobilier auto-entrepreneur

Pour devenir agent commercial immobilier en micro-entreprise, vous devrez déposer un dossier d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce. Mais avant de partir tête baissée dans les formalités administratives de création, assurez-vous d’avoir toutes les pièces justificatives nécessaires ! Voici la liste des documents à fournir :

  • Le contrat de mandat avec l’agence immobilière ;
  • La copie de votre pièce d’identité ;
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
  • Un justificatif de domicile ;
  • Et enfin l’attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

Avant d’entamer les démarches d’immatriculation auprès du greffe, vous devrez au préalable signer votre contrat d’agent commercial immobilier avec l’agence immobilière ou avec le réseau de mandataires.

Enfin, n’oubliez pas que pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier, il faudra au préalable souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ne tardez donc pas à contacter les assureurs pour obtenir rapidement votre attestation d’assurance RC Pro !

L’immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) de l’auto-entrepreneur dans l’immobilier

Votre dossier est bien ficelé ? Il est donc maintenant temps de procéder à votre inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) pour enfin avoir le statut d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier !

Pour cela, vous allez devoir remplir un formulaire de création, légèrement différent de celui d’une auto-entreprise classique. C’est le formulaire AC0 (cerfa 13847*10) qui vous permettra de déclarer la création de votre statut d’agent commercial immobilier en micro-entreprise. Il faudra ensuite l’envoyer à votre Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent : le greffe du tribunal de commerce.

Vous pouvez effectuer les démarches en ligne, sur les sites officiels Guichet-Entreprises ou Infogreffe. Mais attention à ne pas faire d’erreur, au risque de passer à côté du statut avantageux de l’auto-entreprise ! En effet, il faudra être vigilant et cocher les bonnes cases sous peine de ne pas être inscrit en tant qu’auto-entrepreneur.

Contrairement à la création d’une auto-entreprise classique qui peut se faire gratuitement, l’inscription au RSAC est payante. Les coûts d’inscription sont d’environ 25€.

ⓘ Bon à savoir :

Plusieurs choix importants doivent être effectués lors de la création de votre auto-entreprise dans l’immobilier. Un mauvais choix pourrait vous coûter cher avec une augmentation de vos impôts ou des cotisations sociales plus importantes à payer par exemple.

Pour éviter les erreurs et vous garantir de réduire au maximum le montant de vos différentes charges sociales et fiscales, il est fortement recommandé de vous faire accompagner dans vos démarches de création.

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La demande d’ACRE pour réduire le montant des charges sociales

Si vous êtes éligible à l’Aide à la Création ou à la Reprise d’Entreprise, ou ACRE, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle de cotisations sociales pendant les 12 premiers mois d’activité. En effet, votre taux de cotisations sociales sera divisé par 2 et sera de 11% de votre chiffre d’affaires au lieu de 22%. Pour pouvoir prétendre à cette aide, il faut remplir l’un des critères précisés sur le formulaire de demande d’ACRE.

Si c’est votre cas, vous devrez constituer un dossier de demande d’ACRE en remplissant le formulaire ACRE et en y joignant tous les justificatifs nécessaires. Vous devrez ensuite transmettre votre demande d’ACRE à l’URSSAF dans les 45 jours qui suivent le dépôt de votre dossier d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce.

La réception de votre numéro SIRET et de vos extraits Kbis

Suite à votre immatriculation au RSAC, le tribunal de commerce vous enverra par courrier votre extrait Kbis. En général, il faut compter entre 5 à 15 jours pour recevoir votre extrait Kbis d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier. Dans certains cas, cela peut prendre jusqu’à 30 à 45 jours.

Vous recevrez également par courrier de l’INSEE votre avis de situation au répertoire Sirene. Vous retrouverez sur ce document vos numéros SIREN et SIRET, ainsi que votre code APE qui devrait normalement être le « 68.31Z – Agences immobilières ».

La demande d’habilitation pour recevoir la carte blanche de négociateur immobilier

Après avoir reçu votre n° SIRET et votre Kbis d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier, il vous faudra obtenir votre carte professionnelle de négociateur immobilier. Cette demande d’habilitation sera faite avec l’agence immobilière ou avec votre réseau de mandataires avec lequel vous travaillez.

Avant de pouvoir transmettre votre dossier à la CCI, il faudra au préalable souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. En effet, une attestation d’assurance RC Pro doit être fournie avec la demande d’habilitation.

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Les charges de l’auto-entrepreneur agent commercial en immobilier

L’auto-entrepreneur qui exerce en tant qu’agent commercial immobilier sera redevable de plusieurs charges. Nous vous avons détaillé les principales charges à payer et leurs montants.

Les charges sociales de l’auto-entrepreneur dans l’immobilier

L’activité d’agent commercial en immobilier est une activité de prestation de service BNC (Bénéfices Non Commerciaux). L’agent commercial immobilier en micro-entreprise est donc soumis aux mêmes taux de cotisations sociales que les professions libérales.

En 2022, le taux de cotisations sociales de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier est de 22% de son chiffre d’affaires. Comme expliqué plus haut, le taux est diminué à 11% du CA pendant la 1ère année d’activité si vous bénéficiez de l’ACRE.

Une contribution à la formation professionnelle (CFP) égale à 0,2% du CA s’ajoute également aux cotisations sociales payées à l’URSSAF. Cela permet à l’auto-entrepreneur dans l’immobilier d’acquérir des droits à la formation.

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L’imposition de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier

En tant qu’agent commercial immobilier auto-entrepreneur, vous avez 2 modes d’imposition possibles.

Par défaut, l’imposition classique selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’applique. Dans ce cas, un abattement de 34% est appliqué sur votre chiffre d’affaires pour déterminer le montant de votre revenu imposable en tant qu’agent commercial immobilier. Vous ne déduisez donc pas les charges réelles liées à votre activité, celles-ci sont déterminées forfaitairement. Les 66% restant sont ajoutés aux autres sources de revenus de votre foyer fiscal, puis le montant de votre impôt est calculé en appliquant le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Sous certaines conditions, vous pouvez opter pour le Versement Fiscal Libératoire de votre impôt auto-entrepreneur. Cette option permet d’appliquer un pourcentage d’imposition fixe, directement sur votre chiffre d’affaires, lors de vos déclarations de CA à l’URSSAF tous les mois ou tous les trimestres. Pour l’auto-entrepreneur dans l’immobilier, le taux de versement libératoire est fixé à 2,2% du CA pour 2022.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Enfin, l’auto-entrepreneur dans l’immobilier sera également redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Il s’agit d’un impôt local dû par toutes les entreprises en France. Le montant de la CFE varie en grande majorité entre 200 et 700 € par an pour l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier.

L’année de création, tous les auto-entrepreneurs peuvent être exonérés de la CFE. Il faudra pour cela transmettre la déclaration initiale de CFE avant le 31 décembre de l’année de création.

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Les avantages et les limites du statut auto-entrepreneur pour l’agent commercial en immobilier

Les avantages de l’auto-entreprise

Le statut d’auto-entrepreneur présente de nombreux avantages, ce qui explique son succès auprès des agents commerciaux indépendants dans l’immobilier.

La possibilité de cumuler plusieurs activités

Le statut auto-entrepreneur a l’avantage d’être assez flexible. Vous pouvez tout à fait cumuler votre auto-entreprise avec une activité salariée, ou encore cumuler auto-entreprise et indemnités chômage. Cette souplesse est intéressante car il se peut que vous n’encaissiez pas vos premières commissions avant plusieurs mois. Le fait de pouvoir avoir une autre source de revenus en complément n’est donc pas négligeable !

Vous avez également la possibilité de déclarer une ou plusieurs activités secondaires au sein de votre auto-entreprise, en plus de votre activité d’agent commercial immobilier.

Un statut simplifié pour démarrer dans l’entrepreneuriat

Le régime de la micro-entreprise permet de bénéficier de nombreuses simplifications. Ce statut se prête donc plus facilement aux entrepreneurs débutants.

Côté comptabilité, vous devrez simplement établir des factures conformes, tenir un livre de recettes et éventuellement ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité. Vous pourrez donc vous passer d’un expert-comptable car vous n’avez pas de bilan comptable à produire.

Pour ce qui concerne les déclarations, vous devrez déclarer chaque mois ou chaque trimestre votre chiffre d’affaires à l’URSSAF, en ligne, en fonction du choix effectué lors de la création. Il faudra également délcarer vos revenus aux impôts, une fois par. Là encore c’est très simple puisque la déclaration d’impôt auto-entrepreneur se fait en même temps que votre déclaration annuelle de revenus.

Des charges limitées et une fiscalité avantageuse

Autre avantage non négligeable : vous payez des cotisations sociales selon un pourcentage fixe appliqué sur votre CA. Le montant de vos charges sera ainsi toujours proportionnel au chiffre d’affaires que vous avez encaissé. Et bonne nouvelle, en l’absence de chiffre d’affaires, vous n’aurez donc aucune charge à payer !

Concernant la fiscalité, l’auto-entrepreneur négociateur immobilier est également avantagé. En effet, vous bénéficiez d’un abattement de 34% sur votre CA. Autrement dit, seulement 66% de votre chiffre d’affaires est considéré comme du revenu imposable. D’autre part, vous avez la possibilité d’opter pour le versement libératoire, sous certaines conditions, ce qui permet d’être imposé seulement à 2,2% de votre CA annuel. Enfin, jusqu’à un certain seuil de CA, il n’y aura pas de TVA à facturer, et donc pas de TVA à reverser à l’État.

Les limites du régime auto-entrepreneur pour l’agent commercial immobilier

Pour pouvoir bénéficier des avantages du régime auto-entrepreneur, l’agent commercial immobilier ne devra pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires des activités de prestations de services. Ce plafond est fixé à 72 600 € de CA HT par an en 2022.

Autre limite de l’auto-entreprise : il ne vous sera pas possible de déduire vos charges réelles de votre CA. Pour compenser cette non déductibilité, un abattement forfaitaire de 34% estappliqué sur votre CA afin de déterminer votre revenu imposable.

Enfin, puisqu’en dessous des seuils de franchise en base de TVA vous ne facturez pas la TVA, vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA payée sur vos dépenses professionnelles.

Ceci-dit, ces 2 derniers inconvénients n’impactent que très peu l’agent commercial immobilier auto-entrepreneur. En effet, cette activité n’impliquent pas, en principe, de dépenses importantes, contrairement à une activité d’achat-revente de marchandises, par exemple.

Pour conclure, si vous souhaitez changer de carrière pour vous lancer dans la vente d’appartements et de maisons en tant qu’indépendant, le statut d’auto-entrepreneur est certainement le meilleur moyen pour démarrer cette nouvelle activité !

FAQ : Devenir auto-entrepreneur agent commercial immobilier

🏠 Peut-on devenir auto-entrepreneur dans l'immobilier ?

La profession d'agent immobilier est exclue du régime auto-entrepreneur. En revanche, il est tout à fait possible de devenir agent commercial immobilier sous le statut auto-entrepreneur. En effet, l'agent commercial immobilier n'est pas un agent immobilier, mais il travaille pour le compte d'un agent immobilier, en tant que mandataire immobilier ou collaborateur immobilier.

📝 Comment devenir agent commercial immobilier en auto-entrepreneur ?

Pour devenir agent commercial immobilier sous le statut d'auto-entrepreneur, il faut s'inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cette inscription peut se faire en ligne ou en envoyant un dossier complet au Greffe du Tribunal de Commerce. Il faudra joindre au dossier le contrat de mandat signé au préalable avec l'agence immobilière, ainsi que d'autres pièces justificatives.

💰 Agent commercial immobilier auto-entrepreneur : BIC ou BNC ?

L'agent commercial immobilier auto-entrepreneur est, comme son nom l'indique, un agent commercial, puisqu'il perçoit des commissions. Il est donc dans la catégorie fiscal du micro-BNC, comme tous les agents commerciaux.

📈 Quel est le plafond de l'auto-entrepreneur agent commercial immobilier ?

L'auto-entrepreneur agent commercial immobilier ne devra pas dépasser le seuil des activités de prestations de services qui est de 72 600 € de CA HT par an. Au-delà de 34 400 € de CA, il devra facturer de la TVA et effectuer des déclarations de TVA.

💶 Comment est rémunéré l'agent commercial immobilier en auto-entreprise ?

L'agent commercial immobilier ne touche pas de salaire fixe. Sa rémunération dépend des ventes réalisées. En général, l'agence immobilière ou le réseau de mandataire avec lequel il travaille lui reversera entre 40% et 80% des honoraires facturés à l'acheteur.

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